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Als hundertprozentige Tochter der Berliner Immobilienmanagement GmbH wurde die Berliner Bodenfonds GmbH gegründet, um dringend fehlende Grundstücke für die Bedarfe des Landes Berlin zu erwerben.
Birgit Möhring (BIM): Ein Impuls am 32. Runden Tisch Liegenschaftspolitik, 06. November 2020.
Die Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) ist die per Gesetz bestellte Geschäftsführerin des Sondervermögens Immobilien des Landes Berlin (SILB) und des Sondervermögens für Daseinsvorsorge- und nicht betriebsnotwendige Bestandsgrundstücke des Landes Berlin (SODA), die das Landeseigentum der Berliner Liegenschaften in Form einer Organisationsprivatisierung verwalten. Die BIM hat als landeseigene Gesellschaft mit der Berliner Bodenfonds GmbH (BBF) eine zusätzliche Tochter gegründet. Geschäftsführer*innen der BIM und der Berliner Bodenfonds GmbH (BBF) sind Sven Lemiss und Birgit Möhring. Die Berliner Bodenfonds GmbH ist damit eine hundertprozentige Tochter der BIM, die wiederum eine hundertprozentige Tochter des Landes Berlin ist.
Der BBF selbst ist zunächst nicht mit viel Eigenkapital ausgestattet – die 25.000 Euro Startkapital sind nicht für Ankäufe gedacht. Die Konstitution als gewerbliche GmbH bedeutet, dass der BBF Gewinne erzielen muss, da er Ausgaben hat. Der anzustrebende Gewinn – nach Tilgungen von Krediten und Begleichungen von Zinsen und anderen Kosten – verbleibt im BBF. Auf diese Weise wird er künftig mit einem gewissen Eigenkapital ausgestattet sein, um entsprechend durch die hierfür vorgesehenen Entscheidungsgremien konsentierte weitere Immobilienanschaffungen tätigen zu können. Eine Transparenz in Richtung des Abgeordnetenhauses ist dabei sichergestellt. Er ist vergleichbar mit einer leeren Hülle, da er selbst kein Personal hat, denn dieses ist in der BIM angestellt. Somit besteht eine vielschichtige Geschäftsbeziehung zwischen der Muttergesellschaft BIM und ihrer Tochtergesellschaft BBF.
Erwerb, Vermietung und Verpachtung durch den BBF
In Berlin hat die öffentliche Hand zunehmend vielfältige Raum- und Flächenbedarfe, die sich neben allgemeinen Liegenschaftsbedarfen auch auf Landesnutzer (direkte Nutzer des Landes Berlin) und Landesinstitutionen (etwa Verwaltungen und Behörden) beziehen. Die BBF GmbH wurde 2020 gegründet, um derzeit fehlende Grundstücke anzukaufen und zu vermarkten: Als Tochtergesellschaft der BIM behält sie die betreffenden Liegenschaften nach einem erfolgreichen Ankauf im (Landes-)Eigentum und vermietet oder verpachtet diese entweder an die Vermögen SILB oder SODA weiter, die dann ihrerseits Unterpacht-/Mietverhältnisse mit den jeweiligen Nutzer*innen abschließen, oder vermietet direkt an die Nutzer*innen und auch Landesnutzer.
Als Tochter einer hundertprozentig landeseigenen Gesellschaft steht hinter dem BBF wirtschaftlich das Land Berlin. Der Bodenfonds wird durch den landeseigenen Finanzpartner, die Investitionsbank Berlin (IBB) zu 100 Prozent kreditfinanziert, ohne dass hierfür die Liegenschaften im eigenen Portfolio grundbuchlich belastet werden müssen. Der derzeitige Landeshaushalt bietet die hierfür notwendigen Sicherheiten durch Kreditermächtigungen der IBB in einer Größenordnung von insgesamt 290 Millionen Euro. Die nötigen Sicherheiten kommen letztendlich über entsprechende Verpflichtungsermächtigungen, in dem vom Abgeordnetenhaus beschlossenen Haushalt.
Finanzierungsmodell des Berliner Bodenfonds. Auszug aus der Präsentation von Birgit Möhring am 32. Runden Tisch Liegenschaftspolitik, 06.11.2020.
Die Kredite der Bank muss die BBF GmbH selbstverständlich tilgen und auch die hiermit einhergehenden Zinsen begleichen: Die Tilgung der Kredite und Begleichung der Zinsen werden über die Vermietung und Verpachtung an SILB und SODA oder die jeweiligen – auch privaten – Nutzer*innen bewerkstelligt. In der Praxis werden das sehr oft Mietverträge sein, insbesondere auch dann, wenn bebaute Grundstücke gekauft werden.
Es können allerdings auch Erbbaurechtsverträge sein. In solchen Fällen ist es durchaus wichtig, dass Erbbaurechtsgrundstücke nicht bereits dinglich belastet sind. Denn das Erbbaurecht wie auch das Untererbbaurecht muss an rangbereiter Stelle im Grundbuch eingetragen werden. Die Unter-Erbbaurechtsnehmer*innen müssten in der Lage sein, zumindest in einem bestimmten Rahmen diese Untererbbaurechte zu belasten und als Sicherheit anbieten zu können, um etwa eine Finanzierung zu sichern. Sind die Grundstücke beispielsweise durch finanzierende Banken bereits dinglich belastet entstehen hier Probleme. Die Verträge der BBF GmbH mit dem SILB und dem SODA werden über den Aufsichtsrat der BIM und des SODA kontrolliert. Die Einbindung des Aufsichtsrats als Kontrollgremium ist zentral und wichtig.
Grundsätzlich erwirbt der BBF Grundstücke von Dritten. Dieses werden in den Jahren 2020 und 2021 insbesondere öffentliche Akteur*innen sein: Beispielsweise hält die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) Grundstücke in Berlin, die der Bund nicht mehr benötigt. In der Vergangenheit wurden diese häufig meistbietend an private Investor*innen veräußert. Die BIM und die BImA sind daher aktuell im Gespräch, um Grundstücke zu definieren, die durch das Land Berlin angekauft werden können um akute und zukünftige kommunale Bedarfe zu decken. Von den potentiellen Grundstücken der BImA sind bereits die für Geschosswohnungsbau geeigneten Grundstücke an Berliner Wohnungsbaugesellschaften gegangen. Insbesondere Gewerbegrundstücke der BImA sollen zukünftig durch die BBF GmbH angekauft werden, um zu gewährleisten, dass auf den Grundstücken gewerbliche Nutzungen umgesetzt werden können.
Ein weiterer wichtiger öffentlicher Grundstückseigentümer ist die Deutsche Bahn (DB): Um Grundstücke der DB anzukaufen zu können, ist die BIM mit den betreffenden Berliner Schwestergesellschaften der DB im Gespräch. Der BBF ist auch in diesem Fall eine sinnvolle Vollzugsvariante, um die betreffenden Grundstücke zu erwerben und sie anschließend einer landeseigenen Nutzung oder Entwicklung zuzuführen.
Geschäftsführerin Berliner Bodenfonds GmbH, Berliner Immobilien Management